​实质就是银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。

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近日，社交媒体上有中介称深圳、重庆等地出现了买房“负首付”，一时间获得了舆论的关注。

在调查中，深圳某中介向记者阐述称，所谓的“负首付”是指在售二手房售价预计低于银行评估价，这样贷款额度增高，相当于变相减少了首付，称之为“负首付”。

对此，北京市金诉律师事务所主任王玉臣明确指出：“这种做法显然是违规的，存在不小的法律风险。采用这种模式，往往需要签署‘阴阳合同’，这种方式本身也是违法行为。”

“负首付”真相几何？

“负首付”究竟是如何操作的？记者联系上了深圳某中介，该中介称：“比如，深圳罗湖区观山系列的二手房，例如观山瑞苑、观山祥苑等，属于拆迁安置房，这些小区的业主们刚拿到房本，目前可以交易，市面上就同时出现了一万多套的房源，甚至一些业主手中好几套安置房，着急出手变现，所以愿意低于银行评估价出售。”

这名深圳本地中介向记者进一步阐述称，比如买100万的房子，银行评估价150万，贷款额度增高至120万，这样反而可以多出20万来付首付。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“深圳案例中涉及的房源比较特殊，属于回迁房，有的业主手头有几套，业主售价是可能低于银行评估价的，但是目前对深圳楼市的影响也是有限的；另外，现在大家申请房贷的积极性不高，银行基于放贷的压力，也是想多放款的。”

除了上述深圳的个案外，更值得关注的是，市面上还存在故意“做高银行评估价”的现象。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这种做法业内俗称为“高评高贷”，指的就是银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。高评就是高评估值，高贷就是高贷款额，里面涉及“阴阳合同”、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上是赤裸裸的违法。高评高贷也叫做倒拿钱、零首付、低首付。”

张大伟举例称：“假如房屋市值500万，银行评估价为450万，那么首次贷款可贷评估值的七成，即315万，首付185万，可是贷款人手里只有170万，不够首付款无法完成交易，这就有了高评高贷。评估机构将房子的评估价增加到480万，336万走银行贷款，这样一来，首付164万就可以完成这次交易。高评高贷需要有个前提，即贷款银行必须认可评估公司出具的评估报告，否则也是不可能成立的。”

“‘负首付’的概念其实很简单，就是房屋市值500万，很可能评估出800万，从银行贷款70%也就是560万，相当于购房者还可以从银行拿出60万首付。”张大伟补充说。

另一种操作手法就是引入经营贷。据上述中介介绍：“先全款购买，比如100万，银行评估价为150万，再去进行房产抵押申请经营贷，贷出来八成的话就是120万，还能赚20万，甚至全款的钱也可以通过引入过桥资金来解决。”

对于上述乱象，张大伟指出：“‘负首付’往往产生在销售乏力的城市或者区域。自4月份以来，楼市在一季度呈现的销售复苏势头减弱，而部分城市二手房挂牌量也有所攀升。”

“高评高贷”风险也高

事实上，早在2017年9月29日，住建部、人民银行、银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中第二条第五项规定，“银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”即现在银行审批贷款要对比网签价与评估价，用二者的相对低值来确定贷款额度。

张大伟表示，现阶段的“高评高贷”通常采取阴阳合同的方式实现目的，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实的房价，以“阴合同”的房价实际成交，以“阳合同”的房价获取高额贷款。

对于“高评高贷”的做法，张大伟认为：“对于购房者来说，如果高评高贷没通过，首付不够又借不到的情况下，将要面临解除合同和承担违约责任的风险。贷款过程中，由于房价上升等因素，如果面临举报，这时银行拒绝放贷，购房者不得不全额付款，还将会面临高额违约金的赔偿；即便是通过了，在后期银行自查的过程中极有可能被发现，并要求收回贷款。高评高贷一旦被银行查出，贷款人就会被列入银行黑名单，再想贷款基本就不可能了。”

从法律层面上看，王玉臣指出：“首先，不论是零首付还是负首付，其实都不是真正意义上的零或负，该付的钱、该还的钱终究还是要付和要还的，无非是时间早晚的问题，绝不是天上掉下来的免费馅饼。其次，这种操作的房贷月供往往会提高一些，而且，房贷期限越长负担越大。做高合同价之后，购房人的贷款金额比较高，月供相对来说也会提高。再次，这种本身就是违法违规，明令禁止的。最后，还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。若房产交付存在问题，投资者的风险就会更大。”

“采用这种模式，往往需要签署‘阴阳合同’。这种方式本身也是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。”王玉臣补充称。

而引入经营贷的风险就会更高，王玉臣指出：“银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪作它用。不是钱到手了，想怎么花就怎么花。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是助力中小企业经营的惠民举措，更是明令禁止不允许流入楼市的。”

“这种行为对于购房人而言有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临抵押的房产被拍卖的风险。而且，在转经营贷的时候，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款，还会产生新的成本。此外，过桥贷款的利率往往也是要高于银行贷款利率的，一旦后续资金出了问题，不能及时偿还，无疑会适得其反。”王玉臣表示。

严查“负首付”“零首付”等违规行为

“首付贷、返首付、零首付、负首付”，在市面上多是中介和销售的营销套路，对于这种销售行为，各地也在积极出台相关管控政策。

5月21日，广东惠州市“惠阳区房地产中介行业协会”公众号发布消息显示，5月20日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》指出，近期，惠阳区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

在业内人士看来，未来，针对“负首付”“零首付”的营销手法，不排除各地都有加码监管的措施出台。

来源：新京报

编辑：丁小燕